Le dispositif Pinel, qui a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 pour certaines zones, offre diverses opportunités aux investisseurs. Quels sont les logements éligibles, et quel est l’intérêt d’investir dans un logement étudiant dans le cadre de ce dispositif ?

Comprendre le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, qui a succédé au dispositif Duflot, permet aux particuliers qui achètent un logement neuf pour le mettre en location pendant six, neuf et douze ans, de bénéficier d’un abattement fiscal de 12, 18 ou 21% dans la limite de 63 000 euros. Depuis le début de l’année 2019, certaines conditions du dispositif ont changé. Il est à rappeler que le territoire national a été découpé en plusieurs zones en fonction de la demande locative : A, A bis, B1, B2 et C. Le dispositif a été prolongé jusqu’à fin 2021 en zone A, A bis et B1, des zones où les demandes de logements sont supérieures aux offres sur le marché. Quant aux zones B2 et C, de nouvelles conditions ont été ajoutées : ne sont plus éligibles les logements acquis au plus tard le 15 mars 2019, et dont le permis de construire a été délivré avant le 31 décembre 2017.

Ci-dessous, le détail des zones qui bénéficieront du dispositif Pinel jusqu’en 2021 :

Zone A bis Paris et ses 29 communes environnantes
Zone AL’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.
Zone B1La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
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A noter également que le dispositif Pinel est soumis à l’encadrement du montant du loyer et aux conditions de ressources du locataire. En outre, le non-respect de l’engagement de location sur la période convenue entraîne la perte du bénéfice du coup de pouce fiscal. L’acquéreur doit donc prendre garde des risques liés à un tel investissement, y compris l’absence de locataire et l’évolution défavorable du marché locatif. Le montant total de l’investissement ne doit pas excéder 300 000 euros par an pour deux logements maximum, tandis que le prix d’achat au m² est limité à 5 500 euros.

Les bénéfices fiscaux auxquels l’acquéreur peut prétendre dans le cadre du dispositif Pinel concerne les logements nouvellement construits, ceux en état de futur d’achèvement, les logements anciens à refaire complètement à neuf et les locaux à transformer en logement. Pour les logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de transformation, un délai d’achèvement qui est fixé au 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition doit être respecté. Il en est de même pour la performance énergétique : pour les logements neuf et à construire, la réglementation RT2012 s’applique, tandis que pour les logements faisant l’objet de travaux, c’est le label HPE ou BBC rénovation qui s’impose.

Quel intérêt d’investir dans un logement étudiant en loi Pinel ?

Contrairement à son prédécesseur, le dispositif Pinel permet à l’investisseur de louer son bien à ses enfants, ses petits-enfants, ses parents et ses grands-parents, à condition que ces personnes ne fassent pas partie de son foyer fiscal et ne perçoivent pas d’aides au logement. Et grâce à la politique d’encadrement des loyers, il lui est également possible de louer son logement aux étudiants et aux ménages à faibles revenus. Compte tenu de l’état du marché immobilier étudiant dans les grands centres universitaires, notamment Montpellier, Lyon, Toulouse et Bordeaux, ce ne sont pas les locataires qui risquent de manquer, et le système est compatible avec le nombre d’années d’études de son enfant. Le risque d’impayé est aussi amoindri, car dans le cadre d’une location à un étudiant, ce sont souvent les parents qui se portent garant et paient le loyer.

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Par ailleurs, on peut acquérir un bien dans le cadre du dispositif Pinel en demandant un prêt bancaire. Ainsi, les mensualités seront couvertes par l’avantage fiscal et les loyers perçus. Et en cas d’accident, les proches n’auront pas à rembourser les dettes de l’investisseur, l’assurance prenant en charge celles-ci. Enfin, une fois la période d’engagement de location terminée, le propriétaire pourra fixer le loyer comme il l’entend, occuper son bien à titre de résidence principale ou secondaire, ou encore le revendre.

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