Les propriétaires bailleurs qui s’adonnent à la location vide (non-meublée) doivent déclarer des revenus fonciers. Ainsi, ces locaux vides peuvent être utilisés comme des locaux d’habitation (maison, appartement…) ou des locaux commerciaux (bureaux …).

Ce que doit déclarer le propriétaire bailleur

  • Les loyers de l’année civile; en cas d’impayés, le propriétaire apporte la preuve qu’il a engagé les démarches de recouvrement : relances, commandement de payer via huissier… Une fois l’impayé démontré, le propriétaire n’est pas imposé. En revanche, le dépôt de garantie devient imposable si le propriétaire l’encaisse pour couvrir un impayé, qu’il s’agisse du loyer ou des charges locatives.
  • Les recettes exceptionnelles quand elles existent (sont inclus les subventions de l’Anah – Agence nationale de l’habitat)

Attention : les charges locatives du locataire ne rentrent pas dans la déclaration des revenus fonciers. (les loyers à déclarer sont ceux hors charges)

Quel régime fiscal pour déclarer ses revenus fonciers ?

A première vue, les régimes forfaitaires simplifient la déclaration des revenus fonciers, mais ils sont désavantageux si vos charges et vos frais excèdent les 30% du montant des revenus annuels.

Régime forfaitaire Régime réel
Montant des revenus En deçà de 15 000€/an Au-delà de 15 000€/an*
Frais et charges Abattement forfaitaire de 30% appliqué sur les loyers.
70% des loyers sont cumulés à vos autres revenus et passibles de l’impôt sur le revenu.
Vous déduisez les charges poste par poste : travaux, charges de copropriété, primes d’assurances, intérêt d’emprunt…

 

Si vous avez un déficit foncier, vous pouvez l’ajouter à votre revenu global et diminuer votre impôt sur le revenu.

Déclaration des revenus Vous devez reporter le montant des loyers hors charge sur la déclaration des revenus n°2042 en case 4BE microfoncier. Vous devez ajouté une annexe à la déclaration 2042 :

–          N°2044

–          N°2044 spéciale si vous avez opté pour un régime spécial (Pinel, Duflot, Scellier…)

 

* Le régime réel est néanmoins possible si vos revenus n’excèdent pas 15 000€/an

Dans le régime forfaitaire, le taux d’abattement est de 30% dans le cadre d’une location vide, contre 50% pour une location meublée. Aucune dépense ne pourra être déduite hors forfait. Si les charges et les frais représentent plus de 30 % du montant des loyers, optez pour le régime réel.

Les frais et les charges déductibles

En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit de déduire certaines dépenses de gestion. Voici donc les principaux postes de dépenses déductibles :

  • Les dépenses de rénovation, de réparation et d’entretien: la plupart des travaux sont déductibles.
  • Toutes les dépenses que le propriétaire a assumées pour le compte du locataire et qu’il n’a pu se faire rembourser.
  • Les provisions de charges de copropriété si elles existent (appels de fonds courants ainsi que travaux faits sur la copropriété).
  • Les frais de gestion: rémunération des concierges, les frais de syndic (ses honoraires sont déjà inclus dans les charges de copropriété), les frais des éventuelles procédures (ce sont les sommes versées à un avocat, un notaire, un huissier ou un expert).
  • Les primes d’assurance : GLI, PNO…
  • La taxe foncière (en enlevant la TOA)
  • Les intérêts d’emprunts que vous avez payés pour acheter un bien, le réparer, le conserver ou l’améliorer, ainsi que l’assurance ADI, et les frais de dossier la première année.

La fiscalité en cas de location meublée

Les revenus d’une location de locaux meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu et déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Régime micro-BIC / moins de 15 000€/an Régime réel / plus de 15 000€/an *
1. Vous vous inscrivez gratuitement au répertoire Sirène de l’Insee, grâce au formulaire Cerfa n°11921*03

 

2. Vous indiquez ensuite le montant brut de vos loyers sur la déclaration de revenus, grâce au formulaire formulaire n°2042 C-PRO cerfa n°11222*18

1. Vous vous inscrivez gratuitement au répertoire Sirène de l’Insee, grâce au formulaire Cerfa n°11921*03

 

2. Vous remplissez une déclaration spéciale : formulaire n°2031 cerfa n°11085*17

 

3. Vous indiquez ensuite le montant brut de vos loyers sur la déclaration de revenus, grâce au formulaire formulaire n°2042 C-PRO cerfa n°11222*18

 

* Comme pour la location de locaux vides, le régime réel est néanmoins possible si vos revenus n’excèdent pas 15 000€/an

Dans le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué pour frais et charges : vous n’êtes donc imposé que sur 50% de vos recettes. Cependant, si ces frais et charges dépassent les 50% du montant brut des loyers annuels, le bailleur a intérêt à opter pour le régime réel. Alors, il pourra déduire ses dépenses poste par poste.

Vous avez un projet immobilier sur Montpellier ? Un doute sur votre fiscalité ? Contactez-nous sans tarder. Proby est une agence spécialisée dans la vente et la location d’appartements étudiants à Montpellier.