Des milliers de contrats sont signés tous les ans. Quelle est la durée d’un contrat de bail ? Quelles sont les modalités quant à sa résiliation ? Si vous envisagez de louer votre logement, voici les éléments importants à connaître concernant le contrat de bail.

Qu’est-ce que le contrat de bail ?

Le contrat de bail est établi lorsque le propriétaire d’un logement, également appelé bailleur, cède l’usage d’une résidence ou d’un immeuble à un locataire en contrepartie d’un loyer. Autrement dit, c’est un contrat permettant de formaliser la location et de définir les obligations et les responsabilités du propriétaire et du locataire.

Le contrat de bail a pour objectif de limiter les malentendus et de diminuer les éventuels litiges. Il est en général rédigé d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire, et doit donc être signé par les deux parties, en deux exemplaires au minimum.

Le contenu du contrat et les annexes

Dans le contrat de bail, plusieurs éléments obligatoires doivent être mentionnés comme le montant du loyer ou encore la date de début du bail.

En plus du contrat de bail, le propriétaire est tenu de fournir d’autres documents au locataire. En effet, un état des lieux devra être obligatoirement réalisé lors de l’entrée et la sortie du logement.

Le propriétaire devra également ajouter une annexe concernant la réglementation de copropriété.

Une nouvelle loi donne l’obligation au propriétaire de mettre à disposition deux nouveaux diagnostics techniques depuis le 1er janvier 2018, l’un sur l’état de l’installation électrique, l’autre sur celui du gaz.

Les diagnostics de performance énergétique, de plomb (construction avant 1949), de l’amiante (construction avant 1997) et des risques naturels, miniers et technologiques doivent être rajoutées.

La caution du contrat de bail

Le bailleur peut faire appel à une tierce personne pour la caution, au cas où le locataire ne parviendrait pas à payer ses loyers. Le fait de se porter caution pour un locataire signifie qu’on accepte par avance de rembourser les dettes du locataire. De ce fait, il est essentiel de définir au préalable dans le contrat de bail dans quelles situations le propriétaire peut demander une caution personnelle, et sous quelles conditions un acte de caution devra être établi. Ce dernier doit alors accompagner le contrat de bail et se matérialise par une lettre manuscrite comportant des éléments obligatoires (durée du bail, nature des dettes à cautionner, …). Le cautionnaire doit alors s’engager, s’il s’agit d’une caution solidaire, à payer les dettes du locataire même si ce dernier refuse tout simplement de payer. Le propriétaire peut alors se retourner directement vers le cautionnaire sans qu’aucun recours préalable n’ait été engagé.

Les responsabilités en contrat de bail

Le contrat de bail ne précise pas les responsabilités respectives du bailleur et du locataire. De ce fait, il faut se référer aux normes énumérées par la loi. Toutefois, il existe des responsabilités spécifiques pour le logement, non mentionnées dans la loi, mais convenues par les deux parties dans le contrat de bail. En général, les responsabilités pour la location concernent l’entretien du bâtiment, l’humidité et l’aération du logement, les équipements et les installations qui devront être conformes aux normes.

La résiliation du contrat de bail

Le locataire a le droit de résilier le bail à tout moment, à condition de respecter certains règlements de forme et de délai.

Le locataire devra ainsi envoyer sa résiliation de bail par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur. Il dispose aussi d’un préavis d’une durée de trois mois pendant lequel il devra payer le loyer et les charges avant la date convenue de résiliation. Si votre appartement est situé dans une zone tendue comme Montpellier, le délai de préavis est ramené à un mois sur demande du locataire. En location meublée, ce délai est raccourci à un mois.

Par ailleurs, le propriétaire peut lui aussi résilier le contrat de bail, mais dans des conditions plus strictes. Celui-ci peut en effet rompre le contrat de bail s’il veut vendre son bien, ou s’il souhaite habiter dans son logement.