Lorsque vient la réalisation des travaux de réparation d’un logement mis en location, une question revient à chaque fois : quelles sont les réparations à la charge du propriétaire et du locataire ? La répartition des frais est régie par le décret du 26 août 1987 et la loi du 6 juillet 1989.

Les travaux à la charge du propriétaire

Il est important de savoir, dans un premier temps, que le propriétaire doit proposer un logement décent à ses locataires. Sont donc à la charge du propriétaire les frais de travaux liés :
• À la remise aux normes du logement (réseaux électriques, gaz, alimentation en eau potable…)
• À la réparation des systèmes de chauffage et de ventilation (remplacement de chaudière, détartrage d’un chauffe-eau électrique…)
• Aux gros œuvres pour éviter l’infiltration de l’eau (remplacement des portes et fenêtres, réparation de la toiture…)
• À la réparation des rampes, balcons, escaliers, ascenseur…
• Au revêtement du sol et du mur
• À la réparation des réseaux de canalisation.

Durant la location, d’autres travaux de réparation et d’amélioration sont également à la charge du propriétaire pour respecter les critères de confort et de sécurité imposés par la loi. Ces travaux visent donc à remettre le logement en bon état suite aux dégâts occasionnés par la vétusté naturelle de l’habitation. La menuiserie, les installations sanitaires intérieures et le remplacement des équipements comme la chaudière sont aux frais du propriétaire.

Notons que si les dégâts résultent d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation des équipements des locataires, le propriétaire n’est pas obligé de payer les travaux.

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Les travaux à la charge du locataire

L’entretien courant du logement est à la charge du locataire. Ces réparations locatives sont destinées à limiter la dégradation du logement et concernent généralement :
• Le remplacement des ampoules, d’un pommeau de douche, des prises, des joints des robinets…
• Les raccords de peinture
• L’entretien de l’installation électrique, du système de chauffage et de la plomberie
• Le débouchage du système de canalisation
• L’entretien des équipements ménagers (réfrigérateur, lave-vaisselle, machine à laver, pompe à chaleur, sèche-linge…).

D’autres travaux peuvent également être réalisés à l’initiative du locataire et seront à ses frais. Ces derniers se limitent cependant à de simples aménagements (changement de papier peint, de peinture, de parquet, etc.). Les gros travaux de transformation, toujours à l’initiative de locataire, sont à sa charge. Celui-ci doit néanmoins obtenir l’autorisation du propriétaire.

Le locataire doit également payer les dépenses liées à la remise en état du logement à la fin du bail de location. On parle ici des réparations obligatoires en cas de manque d’entretien ou de dégradations particulières comme un papier peint arraché ou un carrelage fissuré. Le montant qui correspond aux réparations est retenu sur le début de garantie.

Si la dégradation du logement à la fin du bail résulte de la vétusté ou de l’usure normale des revêtements intérieurs et des équipements, le locataire peut refuser de payer. Si la dégradation est à la fois due au locataire et aux éléments vétustes, les frais sont partagés.

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